Λόγοι λύσης εμπορικής μίσθωσης

Η εμπορική μίσθωση ενέχει ως σύμβαση μια βασική ιδιαιτερότητα, καθώς η ομαλή της λειτουργία αποτελεί κριτήριο διακύβευσης όχι μιας απλής απαίτησης αλλά της ίδιας της επαγγελματικής υπόστασης του μισθωτή, χωρίς ωστόσο να παραγνωρίζεται το γεγονός, ότι και για τον εκμισθωτή η χωρίς απρόοπτα είσπραξη του συμφωνημένου μισθώματος αποτελεί ένα από τα βασικότερα σημεία αναφοράς του οικονομικού του προγραμματισμού.

Για τους λόγους αυτούς, το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 «Κωδικοποίηση Νόμων περί Εμπορικών Μισθώσεων», όπως αντικαταστάθηκε με το νόμο 2741/1999, προβλέπει συγκεκριμένους λόγους για τη λύση της εμπορικής μίσθωσης. Καταρχήν την παρέλευση του ελάχιστου χρόνου διαρκείας της, που, σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 του ανωτέρω νομοθετήματος, ορίζεται δωδεκαετής, ακόμα κι αν στο μισθωτήριο προβλέπεται μικρότερη διάρκεια, με εξαίρεση εντούτοις την περίπτωση της τυχόν νεότερης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλόμενων, η οποία όμως θα πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Περαιτέρω, η μίσθωση επαγγελματικής στέγης μπορεί κατά περίπτωση να λυθεί με βάση τη διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 του Π.Δ. 34/1995, που προβλέπει, ότι η μεταβολή στα πρόσωπα των εταίρων προσωπικής ή περιωρισμένης ευθύνης εταιρείας, στην οποία συμμετέχει ο μισθωτής κατά ποσοστό τουλάχιστον 35% και στην οποίαν παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου μετά την παρέλευση τριετίας από τη σύναψη της μίσθωσης επιτρέπεται μόνο μία φορά, η δε τυχόν δεύτερη μεταβολή επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, εκτός κι αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

Όπως δε σε όλες τις συμβάσεις, έτσι και στην εμπορική μίσθωση η λύση της μπορεί να επέλθει και με καταγγελία, η οποία, όταν ασκείται από τον εκμισθωτή, μπορεί να ερείδεται σε λόγους δυστροπίας ή καθυστέρησης ως προς την καταβολή των μισθωμάτων (άρθρα 15, 27 και 28) ή ιδιόχρησης και ανοικοδόμησης ή κατεδάφισης του μισθίου (άρθρα 16 επόμενα) ή ιδιοκατοίκησης (άρθρα 37 επόμενα) ή και λόγω της περιέλευσης του μισθωτή σε κατάσταση πτώχευσης (άρθρο 40). Το δικαίωμα καταγγελίας βέβαια αναγνωρίζεται ρητώς από το νόμο και για τον μισθωτή, με βάση το άρθρο 43 του ίδιου διατάγματος, ενώ η λύση της σύμβασης με καταγγελία επιτρέπεται και για λόγους δημοσίας ωφελείας (άρθρο 56), συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων δημιουργίας χώρων πρασίνου και εγκατάστασης υπηρεσιών δήμων και κοινοτήτων (άρθρα 41 και 42).

Ωστόσο, σύμφωνα με το άρθρο 44 του ίδιου νομοθετήματος, οι μισθώσεις που εμπίπτουν στις διατάξεις του διέπονται, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο, από τους συμβατικούς τους όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Η ρύθμιση αυτή, μόνο ήσσονος σημασίας δεν θα πρέπει να θεωρηθεί, καθώς αποτελεί επαρκές έρεισμα για την εφαρμογή και στο πεδίο των εμπορικών μισθώσεων της διάταξης του άρθρου 361 ΑΚ, που καθιερώνει τις αρχές της αυτονομίας της βούλησης και της ελευθερίας των συμβάσεων. Σύμφωνα δε με τις αρχές αυτές οι συμβαλλόμενοι μπορούν, με απόλυτη επιλογή τους, να συνάπτουν συμβάσεις άλλες από αυτές, που το ενοχικό δίκαιο καθορίζει ονομαστικά, εφόσον το περιεχόμενό τους δεν προσκρούει σε κανόνες δημοσίας τάξης.

Επομένως, η ιδιωτική βούληση μπορεί επιτρεπτά να καθορίσει και άλλες ειδικότερες περιπτώσεις ή λόγους, πέραν από όσους αναφέρονται ρητά στο νόμο, που μπορούν να θεμελιώσουν το δικαίωμα της καταγγελίας μιας εμπορικής μίσθωσης. Σε αυτά τα πλαίσια μπορεί να συμφωνηθεί, ότι η παράβαση από το μισθωτή όρου της σύμβασης παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μίσθωση με καταγγελία, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή άλλης προϋπόθεσης, και ειδικότερα ανεξάρτητα από το αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή επουσιώδη όρο της σύμβασης ή αν από αυτή προκύπτει κίνδυνος για το μίσθιο ή αν παραβλάπτεται αυτό με οποιονδήποτε τρόπο.

Ειδικά δε στην περίπτωση που η παράβαση αφορά τον όρο της υποχρέωσης καλής χρήσης του μισθίου, η σχετική συμφωνία των μερών μπορεί κάλλιστα να διαλαμβάνει, ότι δεν απαιτείται για την εγκυρότητα της καταγγελίας η προηγούμενη διαμαρτυρία του εκμισθωτή προς τον μισθωτή και η εμμονή του τελευταίου στην κακή χρήση, αρκούσης μόνο της συνδρομής των πραγματικών περιστατικών που στηρίζουν την καταγγελία, και συγκεκριμένα της εξακολούθησης της παράβασης του όρου της μίσθωσης, κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας, δηλαδή κατά το χρόνο που αυτή περιέρχεται στον μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ).

Αυτό εντούτοις σημαίνει, ότι αν δεν συντρέχει η προϋπόθεση αυτή και ο μισθωτής έχει παύσει την παράβαση, και ειδικότερα τη συνιστώσα αυτήν κακή χρήση του μισθίου, ο εκμισθωτής δεν αντλεί κανένα δικαίωμα για καταγγελία της μίσθωσης και η τυχόν γενόμενη καταγγελία δεν είναι έγκυρη και δεν συνεπάγεται τη λύση της σύμβασης και την υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή.

Ωστόσο είναι δυνατό με τη μισθωτική σύμβαση οι συμβαλλόμενοι να συμφωνήσουν, ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου αυτής συνεπάγεται αυτοδικαίως και τη λύση της μίσθωσης, οπότε στην περίπτωση αυτή, η λύση επέρχεται αυτομάτως, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη καταγγελία του δικαιούχου εκμισθωτή, ο οποίος αποκτά έκτοτε το δικαίωμα να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου.