Αναπροσαρμογή μισθώματος στην επαγγελματική μίσθωση

Με το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 («Κωδικοποίηση Νόμων περί Εμπορικών Μισθώσεων»), όπως αντικαταστάθηκε με τον νόμο 2741/1999, η ελάχιστη διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης καθορίστηκε στα 12 έτη, και μάλιστα κατά αναγκαστικό δίκαιο, δηλαδή υποχρεωτικά και για τους δύο συμβαλλόμενους, ακόμη και αν συμφωνήθηκε μεταξύ τους για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, με μόνο πεδίο εμφιλοχώρησης της ιδιωτικής βούλησης την περίπτωση νεότερης συμφωνίας των συμβαλλομένων για πρόωρη λύση της μίσθωσης, η οποία αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Η αυστηρότητα με την οποίαν περιέβαλε, δικαιολογημένα, ο νομοθέτης τη ρύθμιση του χρόνου διάρκειας της επαγγελματικής μίσθωσης, προκειμένου να προστατευτούν επαρκώς τα συμφέροντα αμφοτέρων των συμβαλλομένων και κυρίως του υπολειπόμενου διαπραγματευτικά μισθωτή, δεν κρίθηκε ωστόσο αναγκαία για το ζήτημα του καθορισμού του μισθώματος και του τρόπου αναπροσαρμογής αυτού, προϊούσης της μισθωτικής σχέσης, καθώς ως βασικό θεμέλιο για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου συμβατικού όρου προκρίθηκε η βούληση των μερών.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 1 του ανωτέρω νομοθετήματος, το μίσθωμα καθορίζεται κατά τη σύναψη της σύμβασης ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Περαιτέρω, τυχόν όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.

Εντούτοις, ο νομοθέτης δεν μπόρεσε να μην μεριμνήσει για την πρόβλεψη ειδικής ρύθμισης για την περίπτωση που τα μέρη δεν περιέλαβαν στη συμβατική συμφωνία τους επιμέρους όρο για τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος, συμπεριλαμβανομένης και αυτής κατά την οποίαν η θέση του προκείμενου όρου εξαρτήθηκε από άκυρη ρήτρα.

Έτσι, σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 2 του π.δ. 34/1995, η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται, σε περίπτωση έλλειψης σχετικής συμβατικής συμφωνίας, μετά την παρέλευση διετίας από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου, και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό (4%), ενώ, στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, ως κριτήριο λαμβάνεται η αγοραία αξία του μισθίου και των ακαλύπτων χώρων, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση, οι οποίοι και θα πρέπει να μνημονεύονται ρητώς στη σύμβαση. Ωστόσο στην ίδια διάταξη διευκρινίζεται, ότι η ανωτέρω ρύθμιση υποχωρεί σε περίπτωση καθορισμού τιμαριθμητικής ρήτρας αναπροσαρμογής του μισθώματος στη μισθωτική σύμβαση.

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζομένου κατά τα ανωτέρω μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (Ε.Σ.Υ.Ε.). Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και σε περίπτωση, που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημα αυτό.

Επιπλέον, και προς ασφάλεια ειδικά του μισθωτή, το Προεδρικό Διάταγμα προβλέπει ρητά τη δυνατότητα επίκλησης και εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικά, σε περίπτωση επέλευσης απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, οπότε μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του συγκεκριμένου άρθρου, ώστε αφενός η παροχή του οφειλέτη μισθωτή να μην καταστεί υπέρμετρα επαχθής και αφετέρου να είναι δυνατή η συνέχιση της μισθωτικής σχέσης.

Σε σχέση εξάλλου με τον προσδιορισμό της αξίας των μίσθιων ακινήτων που αφορά το Προεδρικό Διάταγμα, το άρθρο 8 παρ. 1 αυτού θέτει μια σειρά από κριτήρια αξιολόγησης, όπως την Τιμή Ζώνης, τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου, τον Συντελεστή Εμπορικότητας, τον Συντελεστή Οικοπέδου, τον Συντελεστή Συμμετοχής Οικοπέδου και τον Συντελεστή Εκμετάλλευσης Ισογείου.

Επίσης, λαμβάνονται υπόψη ο Συντελεστής Θέσης, όταν το ακίνητο έχει προσόψεις σε δύο ή περισσότερες οδούς ή πρόσοψη σε πλατεία και καθορίζεται σε 1,08 για όλα τα ακίνητα και τους ακάλυπτους χώρους, ο Συντελεστής Ορόφου και ο Συντελεστής Παλαιότητας, ο οποίος καθορίζεται για μίσθια παλαιότητας μέχρι και πέντε ετών σε 1, από πέντε μέχρι και δέκα ετών σε 0,90 και από δέκα ετών και άνω σε 0,80. Η δε παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα κτίσματα.

Ως ακάλυπτοι χώροι, για την εφαρμογή των διατάξεων του Προεδρικού Διατάγματος, θεωρούνται τα μη δομημένα οικόπεδα και τα υπαίθρια θέατρα, οι υπαίθριοι κινηματογράφοι και οι υπαίθριοι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων. Στους δε χώρους που καλύπτονται κατά ποσοστό μέχρι 30% της συνολικής τους έκτασης από κτίσματα σε συνολική επιφάνεια ισογείου και ορόφων, τα κτίσματα υπολογίζονται με συντελεστή απόδοσης 6% και ο ακάλυπτος χώρος που προκύπτει από την αφαίρεση της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων από τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου με συντελεστή 4%.

Τέλος, στις περιπτώσεις που το κτίσμα καλύπτει συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη από το 30% της επιφάνειας του οικοπέδου, και αναφέρεται στο συμβόλαιο και χρήση ακάλυπτου χώρου ή πυλωτής ή δώματος από το μισθωτή, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 0,15 επί της επιφάνειας του ακάλυπτου χώρου, χωρίς όμως να μεταβάλλεται ο κατά τα ανωτέρω οριζόμενος συντελεστής απόδοσης, που παραμένει για το μεν το κτίσμα στο 6% και για τον δε ακάλυπτο χώρο σε 4%.