Μεταβίβαση κυριότητας κινητών και ακινήτων

Εκτύπωση άρθρου Εκτύπωση άρθρου 11 Φεβ , 2013   // Δημοσιεύθηκε στην   Ενημέρωση   

sinallagi2Η διεξαγωγή μιας οικονομικής συναλλαγής διακρίνεται από δύο βασικά στάδια. Το πρώτο είναι το στάδιο της ενοχικής συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών, δηλαδή αυτό κατά το οποίο τα μέρη υπόσχονται να προβούν στις εκατέρωθεν παροχές (υποσχετική δικαιοπραξία). Το δεύτερο, το οποίο επιφέρει και την ολοκλήρωση της συναλλαγής, έγκειται είτε στη διενέργεια κάποιας υλικής πράξης, όπως συμβαίνει ενδεικτικά στην περίπτωση της παραχώρησης χρήσης εκμισθωμένου πράγματος, είτε στην κατάρτιση μιας δεύτερης δικαιοπραξίας, της λεγόμενης εκποιητικής, στις περιπτώσεις μεταβίβασης δικαιώματος.

Ένα τέτοιο δικαίωμα είναι και η κυριότητα, η μεταβίβαση της οποίας συντελείται κατά κανόνα δια της συνηθεστέρας εκ των δικαιοπραξιών, δηλαδή την πώληση. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα, με τη σύμβαση πώλησης ο πωλητής αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του πράγματος, ή το δικαίωμα, και να παραδώσει το πράγμα στον αγοραστή, η υποχρέωση του οποίου συνίσταται στην καταβολή του συμφωνημένου τιμήματος.

Ωστόσο, οι προϋποθέσεις της διεξαγωγής και, κυρίως, της νομότυπης ολοκλήρωσης της πώλησης διακρίνεται ουσιωδώς ανάλογα με τη φύση του μεταβιβαζόμενου πράγματος, δηλαδή από το αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο. Η διάκριση αυτή προκρίθηκε εύλογα από το νομοθέτη, καθώς οι περιπτώσεις πώλησης κινητών είναι ασυγκρίτως πολυπληθέστερες, ώστε έπρεπε να διευκολυνθεί η ταχύτητα και η ευελιξία σύναψής τους, ενώ οι διατυπώσεις της μεταβίβασης κυριότητας επί ακινήτων ήταν απαραίτητο να θωρακιστούν με αυστηρότερες διατυπώσεις, αφενός λόγω του οικονομικού τους μεγέθους και αφετέρου για την προστασία της ασφάλειας δικαίου.

Για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαραίτητες προϋποθέσεις είναι ο μεταβιβάζων να είναι κύριος και η μεταβίβαση να βασίζεται σε νόμιμη αιτία, δηλαδή να είναι αιτιώδης. Και αν οι προϋποθέσεις αυτές φαντάζουν σε πρώτη φάση εν γένει ευνόητες για τη σύμβαση πώλησης, τα πράγματα δεν είναι έτσι, καθώς για την απόκτηση της κυριότητας επί κινητών καμία από τις δύο δεν αποτελεί αναγκαίο όρο για τη νομιμότητά της.

Ειδικότερα, η σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, όπως ορίζεται στο άρθρο 1033 ΑΚ, είναι άκυρη εφόσον ο μεταβιβάζων δεν είναι κύριος του πράγματος, καθώς η ενδεχόμενη καλή πίστη του αποκτώντος δεν ενέχει καμία βαρύτητα από νομικής άποψης. Σε σχέση με την πώληση ακινήτων δηλαδή, ο γενικός κανόνας δικαίου ότι «ουδείς μετάγει πλέον ου έχει δικαιώματος» αποτελεί αξίωμα, που κάμπτεται μόνο σε απολύτως ειδικές περιπτώσεις (όπως συμβαίνει στην περίπτωση ακύρωσης μεταγραμμένης σύμβασης λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ).

Αντιθέτως, η μεταβίβαση της κυριότητας κινητού πράγματος από μη κύριο είναι δυνατή, με βάση τη διάταξη του άρθρου 1036 ΑΚ, εφόσον το πρόσωπο που απέκτησε τη νομή, δηλαδή τη φυσική εξουσίαση επί του πράγματος με διάνοια κυρίου, τελούσε κατά το χρόνο κτήσης της σε καλή πίστη, δηλαδή νόμιζε ότι την αποκτούσε από τον πραγματικό κύριο του πράγματος. Η εξαίρεση αυτή εντούτοις δεν επιφυλάσσεται από το νόμο για την απόκτηση κλοπιμαίων και απολωλότων πραγμάτων, εκτός πάλι κι αν πρόκειται για χρήματα ή ανώνυμους τίτλους ή για πράγματα εκποιούμενα σε δημόσιο πλειστηριασμό ή εμποροπανήγυρη ή αγορά, οπότε ο καλόπιστος πάντα τρίτος αποκτά νόμιμα την επί αυτών κυριότητα και σε αυτή την περίπτωση.

Περαιτέρω, η εμπράγματη δικαιοπραξία της μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου απαιτείται να θεμελιώνεται σε κάποια νόμιμη αιτία, που κατά κανόνα είναι η υποσχετική σύμβαση την οποίαν παραπληρώνει και δια της οποίας ανελήφθη και η υποχρέωση προς μεταβίβαση (πχ η πώληση ή η δωρεά). Αντιθέτως, η μεταβίβαση της κυριότητας κινητών δεν απαιτεί ούτε την ύπαρξη αλλά ούτε και την εγκυρότητα κάποιας νόμιμης αιτίας, καθώς ορίζεται από το νόμο ως αναιτιώδης, προκειμένου να διευκολυνθεί η ευελιξία των συναλλαγών.

Επιπλέον, για τη σύναψη της δικαιοπραξίας μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, απαιτείται ρητώς από το νόμο συμβολαιογραφικό έγγραφο, ακόμα και αυτοτελώς για την υποσχετική σύμβαση (συμβολαιογραφικό προσύμφωνο πώλησης). Αντιθέτως, για τη συμφωνία μεταβίβασης κυριότητας κινητών πραγμάτων δεν απαιτείται η τήρηση τύπου, αρκούσης της προφορικής συμφωνίας ή, αναλόγως με την αξία του πράγματος, ιδιωτικού εγγράφου.

Τέλος, η συμφωνία για τη μεταβίβαση ακινήτου, απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 1192 ΑΚ, να μεταγραφεί στα δημόσια βιβλία μεταγραφών του αρμοδίου Υποθηκοφυλακείου, κάτι που ισχύει κατά κανόνα για όλες τις πράξεις που αφορούν μεταβολές εμπραγμάτων σχέσεων επί ακινήτων. Η δημοσιότητα αυτή εξυπηρετεί διττό σκοπό, καθώς αφενός επιτρέπει στον τρίτο να πληροφορηθεί και να εξακριβώσει το καθεστώς εμπραγμάτων δικαιωμάτων και βαρών που διέπει το κάθε ακίνητο, και αφετέρου διασφαλίζει την προστασία των συναλλαγών και σηματοδοτεί τον απόλυτο χαρακτήρα του εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή την ισχύ του έναντι παντός τρίτου.

Στην περίπτωση μεταβίβασης κινητών βέβαια, δεν υπάρχει υποχρέωση μεταγραφής, καθώς η παράδοση της νομής και η άσκηση της φυσικής εξουσίασης επί του πράγματος διανοία κυρίου εκπληρώνει επαρκώς το σκοπό της δημοσιότητας. Σε διαφορετική περίπτωση ο καθημερινός αναγνώστης θα ήταν υποχρεωμένος να μεταγράφει κάθε πρωί την εφημερίδα που αγόρασε από το περίπτερο.